Kuzuluk’daki ünlü termal otel icradan satılıyor!

Akyazı ilçesinde 65 oda ve 130 yatak kapasitesine sahip 3 Yıldızlı Otel sınıfında bulunan termal otel Akyazı İcra Dairesi Müdürlüğü tarafından icra yoluyla satışa çıkarıldı.

62 milyon 907 bin lira değeri olan otel için ilk satış ihalesi 24 Ekim 2023 saat 11:05 olarak açıklandı.

İŞTE İLANLA İLGİLİ TÜM BİLGİLER:

TAŞINMAZIN
Özellikleri :  Sakarya ili, Akyazı ilçesi, Kuzuluk Mahallesi, Hamamdağı mevkii, 376 ada,3 parsel dosya borçlusunun 897025/1837443 hissesi satışa çıkarılmıştır. Aşağıda bilgileri yazılı taşınmaza ait bilgiler Müdürlüğümüzce 09/05/2023 tarihinde yapılan kıymet taktirine ait bilirkişilerce yapılan keşif sonucunda düzenlenmiş bilirkişi raporuna aittir. Taşınmaza ait resimler ekli bilirkişi raporunda mevcuttur. A) TAPU KAYDI: Tapuda 897025/1837443 hissesi (Borçlu) adına kayıtlı olan taşınmaz, Sakarya ili, Akyazı ilçesi, Kuzuluk Mahallesi, Hamamdağı Mevkii, 376 ada, 3 parseldeki 7.501,80 m2 yüzölçümlü niteliği "Dört Katlı Betonarme Otel ve Arsası" olarak kayıtlıdır .B) İMAR DURUMU: Mevcut imar durumuna göre bir kısmı "Özel Proje Alanı" içerisinde kalmaktadır. Özel proje alanı olarak ayrılan sahada projelendirilirken sosyal donatı alanları, yeşil alanlar, otopark alanları vb. kendi içinde yapılacağı belirtilmektedir. C) KONUM VE ULAŞIM: Borçluya ait dava konusu taşınmazın içinde  yer aldığı ana taşınmaz Kuzuluk Orta Mahallesi, Orta Mahalle Caddesi üzerinde bulunan 352 dış kapı numaralı İhlas Kuzuluk Termal Otel Akyazı/Sakarya adresinde yer almaktadır. Konum olarak güneydoğu yönde imar yoluna, diğer yönlerde komşu parsellere cephelidir. Taşınmazın çevresinde yapılaşmalar orta derecede yoğunluktadır. Konu taşınmaz Akyazı Belediyesi'nin 6.5 km güneydoğusunda, Akyazı Kaymakamlığı’nın 7.1 km güneydoğusunda yer almaktadır. Topoğrafik olarak düz bir arazi üzerinde yer almakta olup, tüm altyapı ve belediye hizmetlerinden de yararlanmaktadır. Yerleşim alanı içerisinde olduğundan ulaşım sorunu yoktur.
D) ANA TAŞINMAZ: Kıymet takdirine konu olan taşınmaz Sakarya İli, Akyazı İlçesi, Kuzuluk Mahallesinde 376 ada 3 parsel numarasında kayıtlı 7.501,80 m2 yüzölçümlü, Dört Katlı Betonarme Otel ve Arsası nitelikli ana taşınmazdır. Site etrafı kısmen bahçe duvarı ve tel/çitile çevrilidir. Parsel içinde betonarme bina dışında kalan alanlar kısmen parke taş döşeli, kısmen çim kaplı olup peyzaj düzenlemesi bulunmaktadır. Taşınmazın Akyazı Belediyesi tarafından dosyaya sunulan, 5 kat ve toplam 5180 m² inşaat alanlı otel binası için düzenlenmiş 13.12.2002 tarih ve 303 sayılı yenilme ruhsatı ile 30.09.2003 tarih ve 151 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır. Kıymet takdirine konu otel toplamda 65 oda ve 130 yatak kapasitesine sahip 3 Yıldızlı Otel sınıfında 13.07.2004 tarih ve 9617 sayılı Turizm İşletme Belgesine sahiptir.376 Ada 3 nolu parsel geometrik olarak amorf şekle ve topoğrafik olarak düze yakın arazi yapısına sahiptir. Parselde 1 adet 4C yapı sınıfında betonarme yapı tarzında yapılmış 1 bodrum, 1 zemin, 3 normal ve 1 çatı katlı bina bulunmaktadır. Bina yerinde yapılan ölçümlere göre bodrum katta 947 m² alanlı masaj odaları, 3 adet aile havuzu, sauna, bay / bayan soyunma odaları, mescid bölümlerinden; zemin katta 1134 m² alanlı resepsiyon, bekleme salonu, 350 kişilik restoran, mutfak, toplantı salonu bölümlerinden; 1.katta 921 m2 alanlı 18 adet otel odası, servis odası ve kat holü bölümlerinden; 2.katta 947 m2 alanlı 20 adet otel odası, servis odası ve kat holü bölümlerinden; 3.katta 947 m2 alanlı 16 adet otel odası, servis odası ve kat holü bölümlerinden; Çatı katında 490 m2 alanlı11 adet otel odası, servis odası ve kat holü bölümlerinden oluşmak üzere toplam brüt 5386 m2 alanlıdır. Otelde 2 adet asansör bulunmaktadır.Binanın dışı sıvalı ve boyalı olup çatısı kiremit örtülüdür. Otel girişinde alüminyum doğramalı boydan cam döner kapı bulunmaktadır. Otelde giriş kısımlarında zeminler seramik kaplı duvarlar kısmen saten boyalı ve kısmen duvar kağıdı kaplıdır. Otelin kat hollerinde zeminler halı, duvarlar duvar kağıdı kaplıdır. Otel odalarında zeminler laminat parke kaplı, duvarlar duvar kağıdı kaplıdır. Banyolarda zeminler ve duvarlar seramik kaplı olup içeride lavabo ve kabinli küvet bulunmaktadır. Binada ısıtma merkezi kalorifer sistemi ile sağlanmaktadır. Bakımlı durumdaki otel 60 adet standart, 3 adet suit ve 2 adet apart oda ile halihazırda faal olarak hizmet vermektedir.D) TESPİT VE DEĞERLENDİRME:Kıymet takdirine konu taşınmazın değerlemesinde emsal karşılaştırma ve maliyet yöntemi kullanılmıştır. Arsa değerinin tespitinde -Emsal Karşılaştırma Yöntemi- kullanılmıştır. Bu yöntemde mevcut pazar bilgilerinden yararlanılmış, bölgede değerleme tarihine yakın zamanda satışa çıkarılmış benzer gayrimenkullerin konum, büyüklük, fiziksel özellik ve imar durumları dikkate alınarak değeri etkileyebilecek kriterler bir bir incelenmiş ve söz konusu parsel için metrekare birim fiyatı belirlenmiştir. Ayrıca bölgedeki gayrimenkul ve emlak pazarı da incelendikten sonra birim değerlere takdirlerimizi de katarak piyasa değeri oluşturulmuştur. Taşınmazın keşif tarihinde arsa birim fiyatı 3.000,00 TL/m2 olarak takdir edilmiştir.
Taşınmazı arsa değeri: 7.501,80 m2 x 3.000,00TL/m2 = 22.505.400 TL’ dir.
Yapı ve Muhdesat Değeri; 2004 Tarihinde hizmete giren yapının yıpranma payı, 02.12.1982 tarih ve 17886 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Yapı Yıpranma Paylarını Gösteren Cetvel ve keşif günündeki durumu dikkate alındığında %15 olarak değerlendirilmiştir. Rayiç değer tespitinin yapılacağı 2023 yıllarına ait Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Maliyetleri tebliğine göre imalatın yapı sınıfı 4C olup, m2 birim fiyatı sırası ile 8.825,00 TL' dir.Yapı değeri; yapı büyüklüğü*yapı birim maliyeti*(100%-yıpranma payı)*Tamamlanma oranı formülü yardımı ile keşif tarihi esas alınarakhesaplanmıştır. Yapı Bedeli: 5386 m2 x 8825,00 TL/m2 x (100-15)/100 = 40.401.732,50 TL'dir.Buna göre taşınmazın 1/1 hissesi için (arsa + yapı) toplam piyasa değeri;22.505.400,00 + 40.401.732,50 = 62.907.132,50 TL'dir.Konu Taşınmazın yapı ruhsatı 31.03.2022 tarihinden önce alınmıştır.
E) SONUÇ;Sakarya İli, Akyazıilçesi, Kuzuluk Ortamahalle Mahallesi 376 Ada 3 Parsel üzerinde bulunan 352dış kapı numaralı Dört Katlı Betonarme Otel ve Arsası nitelikli taşınmazın yukarıda sayılan özelliklerin yanı sıra konumu, yapımındaki malzeme ve işçilik kalitesi, yıpranma durumu, civar emsallere olan talep ile alım-satım rayiçleri göz önüne alınarak arsadâhil olmak üzeretam hisse için toplam değeri 62.907.132,50 TL olduğu kanaatine varılmıştır.
Buna göre borçlunun hissesine düşen değeri aşağıdaki tablodaki gibidir.
TAŞINMAZIN DEĞERİ (TL)
BORÇLU HİSSESİ
HİSSEYE DÜŞEN DEĞERİ (TL)
62.907.132,50
897025/1837443
30.710.759,75
Görüş ve kanaatlerine varıldığı belirlenmiştir. Adresi :Kuzuluk Orta Mahallesi, Orta Mahalle Caddesi Üzerinde Bulunan 352 Dış Kapı Numaralı İhlas Kuzuluk Termal Otel Akyazı/Sakarya Yüzölçümü : 7.501,80 m2 Arsa Payı : 897025/1837443
İmar Durumu :Mevcut imar durumuna göre bir kısmı "Özel Proje Alanı" içerisinde kalmaktadır. Özel proje alanı olarak ayrılan sahada projelendirilirken sosyal donatı alanları, yeşil alanlar, otopark alanları vb. kendi içinde yapılacağı belirtilmektedir.
Kıymeti : 30.710.759,75 TL KDV Oranı : %20 Kaydındaki Şerhler: Tüm ihale katılımcıları güncel tapu kayıtlarını, güncel imar durumunu bilerek ve kabul ederek taşınmazı yerinde görmüş ve şartnamede yazılı şekliyle kabul ederek ihaleye iştirak etmiş sayılacaklardır.
Artırma Bilgileri
1.Artırma
Başlangıç Tarih ve Saati : 24/10/2023 - 11:05
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bitiş Tarih ve Saati : 31/10/2023 - 11:05
2.Artırma
Başlangıç Tarih ve Saati : 21/11/2023 - 11:05
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bitiş Tarih ve Saati : 28/11/2023 - 11:05
28/08/2023 (İİK m.114 ve m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.